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土地成本扣减好不好

来源:北流恒企会计培训学校  时间:2020-11-04 17:15:02

按照国家税务总局公告2016年第18号的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额.

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        一、有关政策规定

  (一)增值税政策规定

  按照国家税务总局公告2016年第18号的规定,房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目,适用一般计税方法计税的,按照取得的全部价款和价外费用,扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。北流恒企会计培训学校为大家详述如下,希望对你们有所帮助。

  当期的销项税额=(当期收取的全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地价款)÷(1+适用税率)*适用税率

  这里的差额计税,相当于将土地成本虚拟了一个进项税,在增值税纳税义务发生当期抵扣了。

  (二)会计处理规定

  按照财会【2016】22号规定,按现行增值税制度规定企业发生相关成本费用允许扣减销售额的,发生成本费用时,按应付或实际支付的金额,借记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目,贷记“应付账款”、“应付票据”、“银行存款”等科目。待取得合规增值税扣税凭证且纳税义务发生时,按照允许抵扣的税额,借记“应交税费——应交增值税(销项税额抵减)”或“应交税费——简易计税”科目(小规模纳税人应借记“应交税费——应交增值税”科目),贷记“主营业务成本”、“存货”、“工程施工”等科目。

  假设如果甲房地产开发公司,取得全部价款10900万元,土地成本3000万元,建安成本4000万元。则该公司会计处理如下:

  ① 取得土地及发生建安支出时时:

  借:开发成本--土地征用及拆迁补偿费3000

  --建安成本             4000

  贷:银行存款  7000

  ② 增值税纳税义务发生时:

  借:预收账款(银行存款等)   10900

  贷:主营业务收入                    10000

  贷:应缴税费--应缴增值税(销项税额)  900

  ③ 完工时结转会计成本:

  借:开发产品   7000

  贷:开发成本---土地征用及拆迁补偿费3000

  ---建安成本            4000

  ④ 结转已售部分成本

  借:主营业务成本  7000

  贷:开发产品   7000

  ⑤ 可以扣减的土地价款对应的销项税额:

  借:应缴税费--应缴增值税(销项税额抵减)  247.71

  贷:主营业务成本   247.71

  (三)土地增值税政策规定

  1.《中华人民共和国土地增值税暂行条例 》规定,取得土地使用权所支付的金额,可以在计算增值额的扣除项目中扣除。

  2.《财政部 国家税务总局关于营改增后契税 房产税 土地增值税 个人所得税计税依据问题的通知》(财税〔2016〕43号)明确,土地增值税扣除项目涉及的增值税进项税额,允许在销项税额中计算抵扣的,不计入扣除项目,不允许在销项税额中计算抵扣的,可以计入扣除项目。

  二、正反双方争议

  正方:既然增值税暂行条例中已经明确,取得土地使用权时,实际支付的金额,可以在扣除项目中扣除。所以,甲公司计算土地增值税的增值额时,可以扣除的土地成本是3000万元。

  反方:甲方说的是营业税时代的处理方法。因为营改增后,一般计税方式下,土地成本可以差额扣减销售额,其实质是虚拟抵扣了进项税247.71万元。所以甲公司甲公司计算土地增值税的增值额时,可以扣除的土地成本是3000-247.71=2752.29元。

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